Kreis Reutlingen
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Gemeinde Wannweil
Projekt Bebauungsplan
"HOHENÄCKER 1"
Nr.75420
hier: TEXTTEIL
und Hinweise
(planungsrechtliche Bestimmungen
nach BauGB und BauNVO)
Diese
Festsetzungen umfassen mit Hinweisen insgesamt
6 Seiten
A Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in
der Neufassung vom 23.09.2004
(BGBl. I, S. 2414)
Baunutzungsverordnung
(BauNVO)
in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I, Seite 127)
geändert
am 22.04.1993 (BGBl. I, Seite 446)
Planzeichenverordnung (PlanZV) 1990
vom 18.12.1990 (BGBl. I, Seite 58)
Wannweil, den Aufgestellt:
Eningen u.A., 07.06.2005 geä. 21.07.2005
geä. 10.10.2005
geä. 02.02.2006
geä. 31.05.2006
Rösch Bürgermeisterin |
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B Aufhebung
bisheriger Festsetzungen
Mit
Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes treten in seinem Geltungsbereich alle bisherigen
bauplanungsrechtlichen Vorschriften der Gemeinde außer Kraft.
Grundbuchgesicherte
dingliche Rechte werden durch diese Festsetzungen nicht berührt.
C Planungsrechtliche
Festsetzungen
(§
9 BauGB u. §§ 1 - 15 BauNVO)
Im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes werden in Ergänzung der Eintragungen im
Lageplan folgende Festsetzungen und Vorschriften getroffen:
1. Geologische
Besonderheiten im Baugebiet
(§
9 (5) BauGB), besondere bauliche Vorkehrungen)
Im
gesamten Baugebiet sind bei der Bebauung von Grundstücken wegen des rutschgefährdeten
Untergrundes aus Knollenmergel besondere bauliche Vorkehrungen zu prüfen
und erforderlichenfalls zu verwirklichen. Objektbezogende Baugrund- und
Gründungsberatungen sind für Gebäude entlang der Gustav-Werner-Straße und
südlich der A.-M.-Guttenbrunn-Straße notwendig.
2. Art
der baulichen Nutzung
(§
9 (1) BauGB und §§ 1 - 15 BauNVO)
WA
= Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO
Zulässig
sind:
a) Wohngebäude
b) die der Versorgung des Gebiets dienenden
Läden,
c) die der Versorgung des Gebiets dienenden
und das Wohnen nicht störende
Handwerksbetriebe.
d) Räume
für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender ,
die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben (§ 13 BauNVO) und die mit der
allgemeinen Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets verträglich sind.
Gemäß § 1(5) BauNVO sind nicht
zulässig:
die der Versorgung des Gebiets
dienenden Schank- und Speisewirtschaften.
Nur ausnahmsweise können zugelassen werden:
Anlagen für kirchliche, kulturelle,
gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke.
Sonstige nicht störende
Gewerbebetriebe.
Gemäß § 1 (6)1 und § 1 (5) BauNVO sind auch
nicht ausnahmsweise zulässig:
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
Anlagen für Verwaltungen
Gartenbaubetriebe
Tankstellen
(§ 4 (3) BauNVO)
3. Maß
der baulichen Nutzung
(§
9 (1) 1 BauGB u. §§ 16 - 21a BauNVO)
3.1 Es gelten
die Eintragungen im Lageplan (Nutzungsschablone).
Für
Grundstücksgrößen bis 500 m² beträgt die GRZ 0,4. Für Grundstücksgrößen über
500 m² beträgt die GRZ bis 500 m² = 0,4, für die Fläche über 500
m² = 0,35 (Beispiel: Grundstücksgröße 700 m² = 500 m² x 0,4 + 200 m² x
0,35 = 270 m² zulässige überbaubare Fläche).
3.2 Das Maß der
baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO),
die Geschossflächenzahl (§ 20 BauNVO), die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe
der baulichen Anlagen (§ 18 BauNVO), siehe Lageplan.
3.3 Höhe der baulichen Anlagen
Die
festgesetzten Trauf- und Firsthöhen (TH und FH) sind Höchstmaße, sie dürfen
nicht überschritten werden. Siehe hierzu Lageplan.
Traufhöhen
bei geneigtem Gelände
Bei
Gebäuden im geneigten Gelände wird entsprechend den Schnittzeichnungen 1 und
2 (siehe Lageplan) eine talseitige Traufhöhe (THt) und eine bergseitige
Traufhöhe (THb) festgesetzt.
Die
talseitige Traufhöhe (THt) ist der Höhenunterschied zwischen dem Schnittpunkt
der talseitigen Außenwand und dem bestehenden Gelände und dem Schnittpunkt der
verlängerten Außenfläche der Außenwand mit der Außenfläche der Dachhaut.
Die
bergseitige Traufhöhe (THb) ist der Höhenunterschied zwischen EFH und
Schnittpunkt der verlängerten Außenfläche der Außenwand mit der Außenfläche der
Dachhaut.
Traufhöhe
bei ebenem Gelände
Bei
Gebäuden in ebenem Gelände entsprechend dem Schnitt 3 (siehe Lageplan)
ist Bezugspunkt für die Traufhöhen-Ermittlung die Höhe des Schnittpunkts von
Außenhaut und bestehendem Gelände (unterer Bezugspunkt) und dem fiktiven
Schnittpunkt von Außenwand und Dachhaut (oberer Bezugspunkt).
Firsthöhe
Maßgebend
für die Firsthöhe (FH) ist die Höhe der obersten Dachbegrenzungskante über der
Erdgeschoss-Fußbodenhöhe entsprechend den nachstehenden Schnitten 1 - 3.
4. Bauweise
(§ 9 (1) 2 BauGB i.V. m.
§ 22 BauNVO und § 74 LBO)
a
= abweichende Bauweise gem. § 22 (4) BauNVO:
wie offene Bauweise, jedoch Längenbegrenzung auf 22
m, wobei ein Reihenhaus mit maximal vier Hausteilen zulässig ist.
Durch
örtliche Bauvorschrift, siehe Abschnitt D Nr. 2, ist die Gebäudetiefe auf
maximal 13 m begrenzt.
5. Flächen für
Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen
(§ 9 (1) 4 BauGB und §§
14 + 23 (5) BauNVO)
5.1 Garagen, Stellplätze
Vor dem Garagentor zur öffentlichen Verkehrsfläche
ist ein Abstand (Stauraum = Aufstellfläche für Kraftfahrzeuge) von mindestens 5
m einzuhalten. Wird dieser Abstand nicht eingehalten, muss ein elektrisches Garagentor
eingebaut werden.
Nachstehende
Mindestabstände von der öffentlichen Verkehrsfläche sind einzuhalten:
a)
Garagen rechtwinklig zur Verkehrsfläche = 3,0 m.
b)
Längsseite der Garagen parallel zur Verkehrsfläche = 2,0 m.
c) Offene Garagen (Car-port) mit max.
3 Wänden und keinem Tor = 1,0 m.
Auf der Seite des Car-ports, entlang der öffentlichen
Verkehrsfläche ist keine geschlossene Wand zulässig, sonst gelten die Abstände
nach a) und b).
5.2 Sonstige Nebenanlagen
Nebenanlagen
im Sinne von § 2 Abs. 2 LBO (Gebäude) sind nur bis max. 20 m³ zulässig. Nicht
zulässig sind Gebäude für Kleintierhaltung und Schwimmbadüberdachungen. Ausgenommen
hiervon ist das Quartier zwischen Friedrich-List-Straße, Lenaustraße und Weg
1500, hier ist Kleintierhaltung in untergeordneten baulichen Anlagen zulässig.
Auf
allen Grundstücken ist jeweils nur eine (1) Nebenanlage in Form eines Gebäudes
zulässig. Garagen werden hierauf nicht angerechnet. Ausnahmsweise kann eine an
das Hauptgebäude oder an die Garage angebaute zweite Nebenanlage in Form eines
Gebäudes als Abstell-/Geräteraum im straßenseitigen Grundstücksbereich, vor der
Baugrenze, zugelassen werden.
6. Höchstzulässige
Zahl der Wohnungen (Wohneinheiten, WE)
in
Wohngebäuden
(§ 9 (1) 6
BauGB)
6.1 Je 200 m² Grundstücksfläche
ist in Wohngebäuden eine Wohnung (WE) zulässig. Zur Vermeidung von
Härtefällen kann ab einem Bruchteil von ....,25 auf die nächsthöhere
WE-Zahl aufgerundet werden. (Beispiel: bei 430 m² Grundstücksfläche = 430 :
200 = 2,14 = 2 WE; bei 460 m² Grundstücksfläche = 460 : 200 = 2,3 = 3 WE) bei
950 m² Grundstücksfläche
=
950 : 200 = 4,75 = 5 WE)
6.2 Je Wohngebäude sind höchstens
5 Wohnungen zulässig.
7. Besondere
Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen (hier: Verkehrslärmschutz)
(§ 9(1)24
BauGB)
Die
im Bebauungsplan zur Bebauung ausgewiesenen Flächen westlich der Friedrich-List-Straße
liegen im Immissionsbereich der Eisenbahnstrecke Reutlingen - Tübingen. Es ist
mit Immissionen aus dem Betrieb und der Unterhaltung der Eisenbahn zu rechnen.
Hierzu gehören auch Bremsstaub, Lärm, Erschütterungen und ggf. elektrische
Beeinflussungen durch magnetische Felder.
Die
schalltechnischen Orientierungswerte betragen:
-
für Allgemeine Wohngebiete (WA) am Tag 55 dB(A),in der Nacht 45 dB(A) -
Diese
Grenzwerte werden bei den an die Bahnlinie angrenzenden Bauflächen
überschritten. Aus diesem Grund sind bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu
treffen.
Durch
eine geeignete Grundrissgestaltung der Gebäude, bei der Wohn- und Aufenthaltsräume
nur auf der von der Bahnlinie abgewandten Gebäudeseite angeordnet werden, oder
bei der die Wohn- und Aufenthaltsräume durch Bauteile oder nicht
schutzbedürftige Räume (z.B. Bad, Flur, Küche, Treppenhaus usw.) abgeschirmt
sind, kann die Lärmbelastung innerhalb der Gebäude gemindert werden.
In
den Fällen, in denen eine ausreichende Abschirmung nicht gegeben ist, müssen
die Wohn- und Aufenthaltsräume vor dem von außen einwirkenden Lärm durch eine
geeignete schalltechnische Dimensionierung der Außenbauteile gem. den
Vorschriften der DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" geschützt werden.
Für
Gebäude, die neu errichtet werden, sowie bei Änderungen (Erweiterung, Umbau
usw.) von bestehenden Gebäuden, welche im Schalleinwirkungsbereich der
Bahnlinie liegen, werden im Bebauungsplan folgende Festsetzungen getroffen:
1.
Für Gebäude werden Schallschutzfenster der Schallschutzklasse 3 (Lärm-
minderungswirkung35 bis 39 dB(A) vorgeschrieben.
2. Die erforderliche Schalldämmung
der Fenster kann nur erreicht werden, wenn die Fenster geschlossen bleiben. Zur
Lüftung von Räumen, die nicht zum Schlafen genutzt werden, kann ein
kurzzeitiges Öffnen der Fenster (Stoßlüftung) zugemutet werden. Bei
Schlafräumen, die nicht zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind, sind
zusätzliche Lüftungseinrichtungen vorzusehen, welche die Schalldämmung nicht
verschlechtern.
8. Flächen für
Stützbauwerke zur Herstellung des Straßenkörpers
(§
9 (1) 26 BauGB)
Zur
Herstellung des Straßenkörpers sind in den an öffentlichen Verkehrsflächen
angrenzenden Grundstücken unterirdische Stützbauwerke (Hinterbeton von
Randsteinen und Rabatten) entlang der Grundstücksgrenze erforderlich. Diese
sind vom Grundstückseigentümer entschädigungslos zu dulden.
D Hinweis
1. Höhenlage
der baulichen Anlagen
Die
Bauvorlagen sind durch mind. 2 örtlich aufgenommene Geländeschnitte entlang der
Gebäudeaußenseiten, einschl. Straße, zu ergänzen. In die Schnitte ist die
Erdgeschossfußbodenhöhe einzutragen. Ferner sind die Bauvorhaben durch eine
Straßenabwicklungszeichnung zu ergänzen, in der die Gebäude der benachbarten
Grundstücke mit Erdgeschossfußbodenhöhe eingezeichnet sind.
2. Regenwasserbewirtschaftung
Zur
Retention des anfallenden Niederschlagswasser wird der Bau von ökologischen
Entwässerungssystemen (Zisternen, Dachbegrünung) empfohlen.
3. Bei der Verwendung von Brauchwasser aus
Regenwasserzisternen für die Gartenbewässerung, die WC-Spülung und den Betrieb
der Waschmaschine ist für das Brauchwasser ein von der Trinkwasserversorgung
vollkommen getrenntes Leitungssystem zu installieren.
4. Anlagen zum Umfang mit wassergefährdenden Stoffen
sind nur im Sinne der "Verordnung des Umweltministeriums über Anlagen zum
Umgang mit wassergefährdenden Stoffen und über Fachbetriebe
(Anlagenverordnung-VawS)" in der jeweils geltenden Fassung zulässig.
5. Aktiver
Emissions- und Immissionsschutz
Zur
Reduzierung der Immissionsgefährdung soll die Minderung heizungsbedingter
Emissionen durch Wahl emissionsarmer Heizsysteme erfolgen: Gasversorgung,
aktive und passive Sonnenenergienutzung.
Bei
der Wahl von Ölheizungen sollte darauf geachtet werden, dass, bezogen auf das
Gebäude, keine größeren Emissionsmengen entstehen, als diese für dasselbe
Gebäude bei der Verwendung von Gas als Brennstoff der Fall wäre.
6. Freiflächen-
und Begrünungsplan
Mit
den Bauvorlagen ist ein Freiflächen- und Begrünungsplan mit Angaben zu
befestigten Flächen und zu Grünflächen einzureichen.