Kreis            Reutlingen

 

 

 

    Gemeinde Wannweil

 

 

 

 

Projekt           Bebauungsplan "HOHENÄCKER 1"

Nr.75420

          

                            

 

 

 

hier:                             TEXTTEIL

                              und Hinweise

 

             (planungsrechtliche Bestimmungen nach BauGB und BauNVO)

                                   

                        Diese Festsetzungen umfassen mit Hinweisen insgesamt  6   Seiten

 

 

 

 

A                 Rechtsgrundlagen

 

                   Baugesetzbuch  (BauGB) in der Neufassung vom 23.09.2004

(BGBl. I, S. 2414)

 

                   Baunutzungsverordnung (BauNVO)

                   in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I, Seite 127)

                   geändert am 22.04.1993 (BGBl. I, Seite 446)

 

                   Planzeichenverordnung (PlanZV) 1990

                   vom 18.12.1990 (BGBl. I, Seite 58)

 

 

 

 Wannweil, den                                                             Aufgestellt:

                                                                                 Eningen u.A.,  07.06.2005                                                                                                       geä.    21.07.2005

                                                                                                          geä.    10.10.2005

                                                                                                          geä.    02.02.2006

                                                                                                          geä.    31.05.2006

 

Rösch

Bürgermeisterin

 

B         Aufhebung bisheriger Festsetzungen

              Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes treten in seinem Geltungsbereich alle bisherigen bauplanungsrechtlichen Vorschriften der Gemeinde außer Kraft.

 

              Grundbuchgesicherte dingliche Rechte werden durch diese Festsetzungen nicht berührt.

 

 

C         Planungsrechtliche Festsetzungen

              (§ 9 BauGB u. §§ 1 - 15 BauNVO)

 

              Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes werden in Ergänzung der Eintragungen im Lageplan folgende Festsetzungen und Vorschriften getroffen:

 

1.           Geologische Besonderheiten im Baugebiet

              (§ 9 (5) BauGB), besondere bauliche Vorkehrungen)

 

              Im gesamten Baugebiet sind bei der Bebauung von Grundstücken wegen des rutschgefährdeten Untergrundes aus Knollenmergel besondere bauliche Vorkehrungen zu prüfen und erforderlichenfalls zu verwirklichen. Objektbezogende Baugrund- und Gründungsberatungen sind für Gebäude entlang der Gustav-Werner-Straße und südlich der A.-M.-Guttenbrunn-Straße notwendig.

 

2.           Art der baulichen Nutzung

              (§ 9 (1) BauGB und §§ 1 - 15 BauNVO)

 

              WA = Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO

 

              Zulässig sind:

              a)      Wohngebäude

              b)      die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden,

              c)      die der Versorgung des Gebiets dienenden und das Wohnen nicht störende
         Handwerksbetriebe.

d)      Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender , die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben (§ 13 BauNVO) und die mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets verträglich sind.

 

Gemäß § 1(5) BauNVO sind nicht zulässig:

die der Versorgung des Gebiets dienenden Schank- und Speisewirtschaften.

 

Nur ausnahmsweise können zugelassen werden:

Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke.

Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe.

 

Gemäß § 1 (6)1 und § 1 (5) BauNVO sind auch nicht ausnahmsweise zulässig:

Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

Anlagen für Verwaltungen

Gartenbaubetriebe

Tankstellen

(§ 4 (3) BauNVO)

 

3.           Maß der baulichen Nutzung

              (§ 9 (1) 1 BauGB u. §§ 16 - 21a BauNVO)

 

3.1      Es gelten die Eintragungen im Lageplan (Nutzungsschablone).

            Für Grundstücksgrößen bis 500 m² beträgt die GRZ 0,4. Für Grundstücksgrößen über 500 m² beträgt die GRZ bis 500 m² = 0,4, für die Fläche über 500 m² = 0,35 (Beispiel: Grundstücksgröße 700 m² = 500 m² x 0,4 + 200 m² x 0,35 = 270 m² zulässige überbaubare Fläche).

 

3.2      Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO), die Geschossflächenzahl (§ 20 BauNVO), die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen (§ 18 BauNVO), siehe Lageplan.

 

3.3      Höhe der baulichen Anlagen

            Die festgesetzten Trauf- und Firsthöhen (TH und FH) sind Höchstmaße, sie dürfen nicht überschritten werden. Siehe hierzu Lageplan.

 

            Traufhöhen bei geneigtem Gelände

            Bei Gebäuden im geneigten Gelände wird entsprechend den Schnittzeichnungen 1 und 2 (siehe Lageplan) eine talseitige Traufhöhe (THt) und eine bergseitige Traufhöhe (THb) festgesetzt.

 

            Die talseitige Traufhöhe (THt) ist der Höhenunterschied zwischen dem Schnittpunkt der talseitigen Außenwand und dem bestehenden Gelände und dem Schnittpunkt der verlängerten Außenfläche der Außenwand mit der Außenfläche der Dachhaut.

 

            Die bergseitige Traufhöhe (THb) ist der Höhenunterschied zwischen EFH und Schnittpunkt der verlängerten Außenfläche der Außenwand mit der Außenfläche der Dachhaut.

 

            Traufhöhe bei ebenem Gelände

            Bei Gebäuden in ebenem Gelände entsprechend dem Schnitt 3 (siehe Lageplan) ist Bezugspunkt für die Traufhöhen-Ermittlung die Höhe des Schnittpunkts von Außenhaut und bestehendem Gelände (unterer Bezugspunkt) und dem fiktiven Schnittpunkt von Außenwand und Dachhaut (oberer Bezugspunkt).

 

            Firsthöhe

            Maßgebend für die Firsthöhe (FH) ist die Höhe der obersten Dachbegrenzungskante über der Erdgeschoss-Fußbodenhöhe entsprechend den nachstehenden Schnitten 1 - 3.

 

4.         Bauweise

           (§ 9 (1) 2 BauGB i.V. m. § 22 BauNVO und § 74 LBO)

 

              a = abweichende Bauweise gem. § 22 (4) BauNVO:

              wie offene Bauweise, jedoch Längenbegrenzung auf 22 m, wobei ein Reihenhaus mit maximal vier Hausteilen zulässig ist.

              Durch örtliche Bauvorschrift, siehe Abschnitt D Nr. 2, ist die Gebäudetiefe auf maximal 13 m begrenzt.

 

5.         Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen

           (§ 9 (1) 4 BauGB und §§ 14 + 23 (5) BauNVO)

 

5.1      Garagen, Stellplätze

Vor dem Garagentor zur öffentlichen Verkehrsfläche ist ein Abstand (Stauraum = Aufstellfläche für Kraftfahrzeuge) von mindestens 5 m einzuhalten. Wird dieser Abstand nicht eingehalten, muss ein elektrisches Garagentor eingebaut werden.

 

            Nachstehende Mindestabstände von der öffentlichen Verkehrsfläche sind einzuhalten:

            a) Garagen rechtwinklig zur Verkehrsfläche = 3,0 m.

            b) Längsseite der Garagen parallel zur Verkehrsfläche  = 2,0 m.

c) Offene Garagen (Car-port) mit max. 3 Wänden und keinem Tor = 1,0 m.

Auf der Seite des Car-ports, entlang der öffentlichen Verkehrsfläche ist keine geschlossene Wand zulässig, sonst gelten die Abstände nach a) und b).

 

5.2      Sonstige Nebenanlagen

            Nebenanlagen im Sinne von § 2 Abs. 2 LBO (Gebäude) sind nur bis max. 20 m³ zulässig. Nicht zulässig sind Gebäude für Kleintierhaltung und Schwimmbadüberdachungen. Ausgenommen hiervon ist das Quartier zwischen Friedrich-List-Straße, Lenaustraße und Weg 1500, hier ist Kleintierhaltung in untergeordneten baulichen Anlagen zulässig.

 

            Auf allen Grundstücken ist jeweils nur eine (1) Nebenanlage in Form eines Gebäudes zulässig. Garagen werden hierauf nicht angerechnet. Ausnahmsweise kann eine an das Hauptgebäude oder an die Garage angebaute zweite Nebenanlage in Form eines Gebäudes als Abstell-/Geräteraum im straßenseitigen Grundstücksbereich, vor der Baugrenze, zugelassen werden.

 

6.         Höchstzulässige Zahl der Wohnungen (Wohneinheiten, WE)

           in Wohngebäuden

           (§ 9 (1) 6 BauGB)

 

6.1      Je 200 m² Grundstücksfläche ist in Wohngebäuden eine Wohnung (WE) zulässig. Zur Vermeidung von Härtefällen kann ab einem Bruchteil von ....,25 auf die nächsthöhere WE-Zahl aufgerundet werden. (Beispiel: bei 430 m² Grundstücksfläche = 430 : 200 = 2,14 = 2 WE; bei 460 m² Grundstücksfläche = 460 : 200 = 2,3 = 3 WE) bei 950 m² Grundstücksfläche

            = 950 : 200 = 4,75 = 5 WE)

 

6.2      Je Wohngebäude sind höchstens 5 Wohnungen zulässig.

 

 

 

 

 

7.         Besondere Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen

           Umwelteinwirkungen  (hier: Verkehrslärmschutz)

(§ 9(1)24 BauGB)

 

              Die im Bebauungsplan zur Bebauung ausgewiesenen Flächen westlich der Friedrich-List-Straße liegen im Immissionsbereich der Eisenbahnstrecke Reutlingen - Tübingen. Es ist mit Immissionen aus dem Betrieb und der Unterhaltung der Eisenbahn zu rechnen. Hierzu gehören auch Bremsstaub, Lärm, Erschütterungen und ggf. elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder.

 

              Die schalltechnischen Orientierungswerte betragen:

              - für Allgemeine Wohngebiete (WA) am Tag 55 dB(A),in der Nacht 45 dB(A) -

              Diese Grenzwerte werden bei den an die Bahnlinie angrenzenden Bauflächen überschritten. Aus diesem Grund sind bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen.

 

              Durch eine geeignete Grundrissgestaltung der Gebäude, bei der Wohn- und Aufenthaltsräume nur auf der von der Bahnlinie abgewandten Gebäudeseite angeordnet werden, oder bei der die Wohn- und Aufenthaltsräume durch Bauteile oder nicht schutzbedürftige Räume (z.B. Bad, Flur, Küche, Treppenhaus usw.) abgeschirmt sind, kann die Lärmbelastung innerhalb der Gebäude gemindert werden.

 

              In den Fällen, in denen eine ausreichende Abschirmung nicht gegeben ist, müssen die Wohn- und Aufenthaltsräume vor dem von außen einwirkenden Lärm durch eine geeignete schalltechnische Dimensionierung der Außenbauteile gem. den Vorschriften der DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" geschützt werden.

 

              Für Gebäude, die neu errichtet werden, sowie bei Änderungen (Erweiterung, Umbau usw.) von bestehenden Gebäuden, welche im Schalleinwirkungsbereich der Bahnlinie liegen, werden im Bebauungsplan folgende Festsetzungen getroffen:

 

              1. Für Gebäude werden Schallschutzfenster der Schallschutzklasse 3 (Lärm-
     minderungswirkung35 bis 39 dB(A) vorgeschrieben.

 

2. Die erforderliche Schalldämmung der Fenster kann nur erreicht werden, wenn die Fenster geschlossen bleiben. Zur Lüftung von Räumen, die nicht zum Schlafen genutzt werden, kann ein kurzzeitiges Öffnen der Fenster (Stoßlüftung) zugemutet werden. Bei Schlafräumen, die nicht zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind, sind zusätzliche Lüftungseinrichtungen vorzusehen, welche die Schalldämmung nicht verschlechtern.

 

8.         Flächen für Stützbauwerke zur Herstellung des Straßenkörpers

              (§ 9 (1) 26 BauGB)

              Zur Herstellung des Straßenkörpers sind in den an öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken unterirdische Stützbauwerke (Hinterbeton von Randsteinen und Rabatten) entlang der Grundstücksgrenze erforderlich. Diese sind vom Grundstückseigentümer entschädigungslos zu dulden.

 

 

 

 

D         Hinweis

 

1.           Höhenlage der baulichen Anlagen

              Die Bauvorlagen sind durch mind. 2 örtlich aufgenommene Geländeschnitte entlang der Gebäudeaußenseiten, einschl. Straße, zu ergänzen. In die Schnitte ist die Erdgeschossfußbodenhöhe einzutragen. Ferner sind die Bauvorhaben durch eine Straßenabwicklungszeichnung zu ergänzen, in der die Gebäude der benachbarten Grundstücke mit Erdgeschossfußbodenhöhe eingezeichnet sind.

 

2.           Regenwasserbewirtschaftung

              Zur Retention des anfallenden Niederschlagswasser wird der Bau von ökologischen Entwässerungssystemen (Zisternen, Dachbegrünung) empfohlen.

 

3.           Bei der Verwendung von Brauchwasser aus Regenwasserzisternen für die Gartenbewässerung, die WC-Spülung und den Betrieb der Waschmaschine ist für das Brauchwasser ein von der Trinkwasserversorgung vollkommen getrenntes Leitungssystem zu installieren.

 

4.           Anlagen zum Umfang mit wassergefährdenden Stoffen sind nur im Sinne der "Verordnung des Umweltministeriums über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen und über Fachbetriebe (Anlagenverordnung-VawS)" in der jeweils geltenden Fassung zulässig.

 

5.           Aktiver Emissions- und Immissionsschutz

              Zur Reduzierung der Immissionsgefährdung soll die Minderung heizungsbedingter Emissionen durch Wahl emissionsarmer Heizsysteme erfolgen: Gasversorgung, aktive und passive Sonnenenergienutzung.

 

              Bei der Wahl von Ölheizungen sollte darauf geachtet werden, dass, bezogen auf das Gebäude, keine größeren Emissionsmengen entstehen, als diese für dasselbe Gebäude bei der Verwendung von Gas als Brennstoff der Fall wäre.

 

6.           Freiflächen- und Begrünungsplan

              Mit den Bauvorlagen ist ein Freiflächen- und Begrünungsplan mit Angaben zu befestigten Flächen und zu Grünflächen einzureichen.