Kreis                                 Reutlingen

 

Gemeinde                        Wannweil

 

Projekt                              Bebauungsplan

Nr.75970                    "Weingärten"

 

hier                                    Textlicher Teil

 

 

Dieser Textteil umfasst mit örtlichen Bauvorschriften und Hinweisen insgesamt 10 Seiten. Die Anlage 1 (Baugrundgutachten) umfasst 8 Seiten.

 

Bestandteil des Bebauungsplanes:

Baugrundgutachten vom 23.3.1967

 

A           Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch (1998) (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.08.1997 (BGBl. I, S.2141), geändert durch Gesetz vom 15.12.1997 (BGBl. I, S. 2902) und durch Gesetz vom 17.12.97 (BGBl. I, S. 3108), berichtigt durch Bekanntmachung vom 16.01.98 (BGBl. I, S. 137).

 

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I, Seite 127)

geändert am 22.04.1993 (BGBl. I, Seite 446)

 

Landesbauordnung (LBO) für Baden-Württemberg

in der Fassung vom08.08.1995 (GBl. Seite 617), zuletzt geändert am 15.12.1997

 

Bundesnaturschutzgesetz (BnatSchG)

Neufassung vom 21.09.1998

 

Planzeichenverordnung (PlanZV) 1990

                 vom 18.12.1990 (BGBl. I, Seite 58)

 

Ausgefertigt als Rechtsnorm                                              Gefertigt:

Wannweil, den 30.10.2000                                                Eningen u.A., den 14.09.2000

                

                                                                                                  

Rösch

Bürgermeisterin

 

B         Aufhebung bisheriger Festsetzungen

 

              Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes werden alle Festsetzungen alter Bebauungspläne im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes aufgehoben.

 

              Grundbuchgesicherte dingliche Rechte werden durch diese Festsetzungen nicht berührt.

 

 

C       Planungsrechtliche Festsetzungen

            (§ 9 BauGB u. §§ 1 - 15 BauNVO)

 

1.      Geologische Besonderheiten im Baugebiet

          (§ 9 (5) BauGB, besondere bauliche Vorkehrungen)

 

          Im gesamten Bebauungsplan-Gebiet sind bei der Bebauung von Grundstücken entsprechend dem als Anlage 1 zum Textteil gehörenden Baugrund-Gutachten besondere bauliche Vorkehrungen zu prüfen und erforderlichenfalls zu verwirklichen.

 

          Objektbezogene Baugrund- und Gründungsberatungen sind erforderlich.

 

2.      Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB und §§ 1 - 15 BauNVO)

 

2.1    Es gelten die Eintragungen im Lageplan (Nutzungsschablone)

 

2.2    WA = Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO

 

                     Zulässig sind:

                     a) Wohngebäude

                     b) die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden

                     c) die der Versorgung des Gebiets dienenden und das Wohnen nicht stö-
    rende Handwerksbetriebe.

d) Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben (§13 BauNVO) und die mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets verträglich sind:

 

Gemäß § 1(5) BauNVO sind nicht zulässig:

              die der Versorgung des Gebiets dienenden Schank- und Speisewirtschaften,

nur ausnahmsweise können zugelassen werden:

                     Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke.


            Gemäß §1 (6)1 und § 1(5) BauNVO sind auch nicht ausnahmsweise zulässig:

            Betriebe des Beherbergungsgewerbes

            sonstige nicht störende Gewerbebetriebe

            Anlagen für Verwaltungen

            Gartenbaubetriebe

            Tankstellen

            (§ 4 (3) BauNVO).

 

3.      Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB u. §§ 16 - 21a BauNVO)

 

3.1        Es gelten die Eintragungen im Lageplan. (Nutzungsschablone).

Für  Grundstücksgrößen bis 500 m² beträgt die GRZ 0,4. Für Grundstücksgrößen über 500 m² beträgt die GRZ bis 500 m² = 0,4, für die Fläche über 500 m² = 0,35 (Beispiel: Grundstücksgröße 700 m² = 500 m² x 0,4 + 200 m² x 0,35 = 270 m² zulässige überbaubare Fläche).

 

3.2    Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO), die Geschossflächenzahl (§ 20 BauNVO), die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen (§ 18 BauNVO), siehe Lageplan.

 

3.3    Ausnahmeregelungen für Vorhaben zur Energieeinsparung i.S. von § 56 Abs. 2 Nr. 3 LBO

          Zur Verwirklichung von Vorhaben zur Energieeinsparung im Sinne von § 56 Abs. 2 Nr. 3 LBO, wie eine über die Anforderungen der geltenden Wärmeschutzverordnung hinausgehende Wärmedämmung, sowie von Vorhaben zur Energiegewinnung, insbesondere von gebäudeintegrierten aktiven und passiven Solareinrichtungen können Ausnahmen zugelassen werden, wenn sie mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind:

a) Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen durch Wärmedämmungen um bis zu 20 cm Tiefe.

b) Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen durch Wintergärten um bis zu 2 Meter in der Tiefe.

c) Überschreitung der festgesetzten Traufhöhen und Firsthöhen um bis zu 50 cm.

d) Überschreitung der festgesetzten Dachneigung um bis zu 5°.

e) Unterschreitung der festgesetzten Dachneigung bei begrünten Dächern bis zu einer Dachneigung von 22°.

          Die gesetzlichen Regelungen zu den Abstandsflächen bleiben davon unberührt.

 

3.4    Höhe der baulichen Anlagen:

          siehe Festsetzungen C Ziffer 9 in Verbindung mit D, Ziffer 6.

 

4.      Bauweise (§ 9 (1) 2 BauGB i.V. m. § 22 BauNVO und § 74 LBO)

 

                     Es gelten die Eintragungen im Lageplan (Nutzungsschablone)

                     a = abweichende Bauweise gem. § 22(4) BauNVO: wie offene Bauweise, jedoch Längenbegrenzung auf 25 m wobei ein Reihenhaus mit maximal vier Hausteilen zulässig ist.

 

                     Durch örtliche Bauvorschrift, siehe Abschnitt D Nr. 2, ist die Gebäudetiefe auf maximal 15 m begrenzt.

 

5.      Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen

          (§ 9(1)4 BauGB und §§ 14 + 23 (5) BauNVO

 

5.1    Garagen, Stellplätze

          Garagen müssen einen Mindestabstand von 3 m, überdachte Stellplätze (offene Garagen) von min. 1 m zur öffentlichen Verkehrsfläche haben.

Vom Garagentor zur öffentlichen Verkehrsfläche ist ein Abstand (Stauraum = Aufstellfläche für Kraftfahrzeuge) von mindestens 5 m einzuhalten. Verkürzt sich dieser Abstand auf weniger als 5 m muss ein elektrisches Garagentor eingebaut werden.

 

5.2    Sonstige Nebenanlagen (§ 14 BauNVO)

          Nebenanlagen im Sinne von § 2 Abs. 2 LBO (Gebäude) sind nur bis max. 20 m³ zulässig. Nicht zulässig sind Gebäude für Kleintierhaltung und Schwimmbadüberdachungen.

          Auf dem Grundstück ist nur eine Nebenanlage in Form eines Gebäudes zulässig. Garagen werden hierauf nicht angerechnet.

          Ausnahmsweise kann eine  an das Hauptgebäude oder an die Garage angebaute zweite Nebenanlage in Form eines Gebäudes als Abstell-/Geräteraum im straßenseitigen Grundstücksbereich, vor der Baugrenze, zugelassen werden.

 

6.      Höchstzulässige Zahl der Wohnungen (Wohneinheiten, WE)

          in Wohngebäuden

          (§ 9(1)6 BauGB)

 

6.1    Je 200 qm Grundstücksfläche ist in Wohngebäuden eine Wohnung (WE) zulässig. Zur Vermeidung von Härtefällen kann ab einem Bruchteil von ....,25 auf die nächsthöhere WE-Zahl aufgerundet werden. (Beispiel: bei 430 m² Grundstücksfläche = 430 : 200 = 2,14 = 2 WE; bei 460 m² Grundstücksfläche = 460 : 200 = 2,3 = 3 WE).

 

6.2    Je Grundstück sind maximal 6 Wohnungen (WE) zulässig.

 

7.      Leitungsrecht (§ 9(1) 21 BauGB)

                     Die mit Leitungsrecht zu belastenden Flächen sind zu Gunsten der Allgemeinheit ausgewiesen.

 

                     A = für eine Abwasserleitung

                     G = für eine Gasleitung

 

                     Die Flächen dürfen nur mit flachwurzelnden Anpflanzungen oder leicht zu beseitigender Befestigung versehen werden. Bäume müssen einen Mindestabstand von 2,5 m haben.

 

8.      Flächen für Aufschüttung und Stützbauwerke

                     zur Herstellung des Straßenkörpers (§ 9(1)26 BauGB)

 

          Zur Herstellung des Straßenkörpers sind in den an öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken Geländeaufschüttungen, sowie unterirdische Stützbauwerke (Hinterbeton von Randsteinen und Rabatten) entlang der Grundstücksgrenze erforderlich. Diese sind vom Grundstückseigentümer entschädigungslos zu dulden.

 

9.      Höhe baulicher Anlagen (§ 9(1)1 BauGB i.V. mit §§ 16 und
18 BauNVO)

 

                     Die festgesetzten Trauf- und Firsthöhen (TH und FH) dürfen nicht überschritten werden.

 

9.1    Traufhöhen bei geneigtem Gelände

          Bei Gebäuden im geneigten Gelände wird entsprechend den nachstehenden Schnittzeichnungen 1 und 2 eine talseitige Traufhöhe (THt) und eine bergseitige Traufhöhe (THb) festgesetzt.


Die talseitige Traufhöhe (THt) ist der Höhenunterschied zwischen dem Schnittpunkt der talseitigen Außenwand und dem bestehenden Gelände und dem Schnittpunkt der verlängerten Außenfläche der Außenwand mit der Außenfläche der Dachhaut.


Die bergseitige Traufhöhe (THb) ist der Höhenunterschied zwischen EFH und Schnittpunkt der verlängerten Außenfläche der Außenwand mit der Außenfläche der Dachhaut.

 

 

9.2        Traufhöhe bei ebenem Gelände:

Bei Gebäuden in ebenem Gelände entsprechend dem nachstehenden Schnitt 3 ist Bezugspunkt für die Traufhöhen-Ermittlung die Höhe des Schnittpunkts von Außenhaut und bestehendem Gelände (unterer Bezugspunkt) und den fiktiven Schnittpunkt von Außenwand und Dachhaut (oberer Bezugspunkt).

 

9.3        Firsthöhe

Maßgebend für die Firsthöhe (FH) ist die Höhe der obersten Dachbegrenzungskante über der Erdgeschoß-Fußbodenhöhe entsprechend den nachstehenden Schnitten 1 – 3.


 

9.4        Systemschnitte

 

                        Hinweis: Auf die Nutzungsschablonen im Lageplan wird verwiesen.

 

10.    Flächen für Erhaltung von Bepflanzungen

                     (§ 9(1)25 BauGB)

 

          Die durch Pflanzbindung (PFB) festgesetzten Pflanzungen auf Pflanzflächen sind zu erhalten, fachgerecht zu pflegen und bei Abgang der Gehölze bzw. bei Beeinträchtigungen zu ersetzen.

 

11.    Von der Bebauung freizuhaltende Grundstücke

                     (§ 9(1)10 BauGB)

                     An den Straßeneinmündungen sind die im Lageplan eingezeichneten Flächen (Sichtflächen) von jeglicher sichtbehindernden Bebauung und Bepflanzung ab einer Höhe von 0,7 m über Straße freizuhalten.

 

 

D       Örtliche Bauvorschriften (§ 74 LBO)

 

1.      Dachformen und Dachgestaltung (§ 74 (1) LBO)

 

1.1       Hauptgebäude

 

1.1.1   Die Dacheindeckung muss erfolgen mit: Dachsteine (Tonziegel, Betondachsteine) in naturroten, rotbraunen oder grauen Farbtönen oder als Dachbegrünung.

            Dacheindeckungen mit Kupfer, Zink und Blei sind nur bei Dachneigung unter 22° zulässig.

            Hinweis: Auf die Festsetzung C 3.3 wird verwiesen.

 

1.1.2   Dachneigung. Es gelten die Eintragungen im Lageplan.

 

1.1.3   Innerhalb einer Hausgruppe oder eines Doppelhauses sind nur gleiche Dachformen und Dachneigungen zulässig.


 

1.2       Garagen und Nebenanlagen

 

1.2.1   Bei Garagen, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind Dachneigungen max. wie bei den Hauptgebäuden zulässig.

 

1.2.2   Garagen und Nebenanlagen bei Dachneigungen bis 18° sind mit Dachbewuchs (Dachbegrünung, Substratstärke min. 10 cm) zu versehen. Ausgenommen hiervon sind Glaseindeckungen bei Wintergärten und Gewächshäusern.

            Bei Dachneigungen über 18° gilt die Ziffer D 1.1.1 sinngemäß.

 

1.2.3   Äußere Gestaltung von freistehenden Nebengebäuden:

            Holzverkleidung, ausgemauertes Fachwerk oder Verputz. Diese Bestimmung gilt nicht für Gewächshäuser und Wintergärten.

 

1.3       Dachaufbauten und Dacheinschnitte

            Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind wie folgt zulässig:

 

1.3.1   Dachaufbauten dürfen in ihrer Summe je Traufseite nicht länger als ½ der Traufseitenlänge sein, die Einzellänge beträgt max. 5 m.

 

1.3.2   Dacheinschnitte dürfen in ihrer Summe je Traufseite nicht länger als 1/3 der Traufseitenlänge sein, die Einzellänge beträgt max. 3 m.

 

1.3.3   Der Dachanschnitt (in Dachschräge gemessen) muss mind. 1,00 m unter dem First des Hauptdaches liegen.

 

1.3.4   Der Abstand der Gaupe (Fußpunkt) bzw. des Einschnittes muss einen Abstand von mind. 1,50 m von jedem Ortgang haben.

 

1.3.5   Der Abstand zwischen den Gaupen muss mind. 2,00 m betragen.

 

1.4       Liegende Dachfenster

            Liegende Dachfenster (Dachflächenfenster) sind insgesamt bis zu 15% der Dachfläche je Dachseite zulässig.

 

1.5       Solarenergienutzung

            Auf den Dachflächen sind Anlagen zur Solarenergienutzung zulässig, sofern sie unmittelbar auf der Dachhaut liegen. (vergl. hierzu Festsetzungen C, Ziff. 3.3).

 

2.      Gebäudetiefe (§ 74(1)1 LBO)

          Die Höchstgrenze der Gebäudetiefe beträgt 15 m. Es bleiben Bauteile und Vorbauten gem. § 5(6) LBO) unberücksichtigt.


 

3.      Außenwände (§ 74(1)1 LBO)

          Fassadenverkleidungen aus reflektierenden Materialien sind nicht zulässig.

 

4.      Stellplatzverpflichtung (§ 74(2)2 LBO i.V. mit § 37(1)LBO)

          Es sind für jede Wohnung mindestens nachstehende Stellplätze (notwendige Stellplätze) herzustellen:

          WE bis 50 m² Wohnfläche                            = 1,0 Stellplatz

                     WE über 50 bis 80 m² Wohnfläche              = 1,5 Stellplätze

                     WE über 80 m² Wohnfläche                         = 2,0 Stellplätze

 

                     Die je Gebäude errechneten Werte sind auf ganze Stellplatzzahlen aufzurunden.

 

                     Hinweis: Wohnfläche = Gesamtfläche je Wohnung.

 

5.      Gestaltung der nicht überbauten Flächen (§ 74 (1)3 LBO)

          Mind. 40% der Grundstücksfläche sind als Grünfläche zu gestalten. Die nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke, zwischen Erschließungsstraße und Gebäude, sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten, soweit sie nicht als Zufahrten, Stellflächen, Zugänge oder Sitzplätze genutzt werden.

 

6.      Geländegestaltung (§ 74 (1) Nr. 3 LBO

          Aufschüttungen sind oberhalb (bergseitig) des Gebäudes bis max. 0,75 m, unterhalb (talseitig) bis max. 1,5 m, vom bestehenden Gelände gemessen, zulässig.

 

7.      Antennenanlagen (§ 74(1) 4 LBO)

          Pro Gebäude ist max. eine Außenantennenanlage zulässig.

 

8.      Festsetzung zur Sammlung, Versickerung und Ableitung von

          Niederschlags- und Sickerwasser (§ 74(3)2 LBO)

          Zufahrten sind mit einem wasserdurchlässigen Oberflächenbelag herzustellen (z.B. Drain- oder Rasenfugenpflaster, Schotterrasen, Kies-, Splittdecken, Rasengittersteine).

 

          Nicht überdachte Stellplätze sind mit einem wasserdurchlässigen Oberflächenbelag herzustellen (z.B. Rasenfugenpflaster, Schotterrasen, Rasengittersteine).

 

                     Sickerschächte zur gezielten Versickerung des von Dachflächen abfließenden Niederschlagswassers sind nicht zulässig.


 

9.      Einfriedungen, Sichtschutzanlagen (§ 74(1)3 LBO)

 

9.1    Einfriedungen

          Zugelassen sind nur lebende Einfriedungen (Hecken) und Holzzäune. Drahtzäune sind nur zugelassen, wenn sie begrünt sind. Die max. Höhe der Einfriedungen beträgt 80 cm.

 

9.2    Sichtschutzanlagen

          Sichtschutzanlagen an der Grundstücksgrenze sind zu gestalten wie Einfriedungen.

 

          Sichtschutzwände dürfen nicht höher als 1,80 m ab Oberkante Gelände und in einer Richtung nicht länger als 5 m sein.

 

          Von der Grundstücksgrenze ist zur Begrünung der Anlage ein Mindestabstand von mind. 50 cm einzuhalten, diese Abstandsfläche ist zur Anpflanzung der Sichtschutzanlage zu nutzen.

 

          Sichtschutzanlagen, die bauliche Anlagen sind, sind zur Straße hin durch Pflanzen wie Efeu, Wein, Spalierobst o.ä. zu begrünen.

 

          Sichtschutzanlagen, Pergolen, Stützmauern etc. sind in  den Bauvorlagen darzustellen.

 

 

E       Hinweise

 

1.      Höhenlage der baulichen Anlagen

          Die Bauvorlagen sind durch mind. 2 örtlich aufgenommene Geländeschnitte entlang der Gebäudeaußenseiten, einschl. Straße, zu ergänzen. In die Schnitte ist die Erdgeschossfußbodenhöhe einzutragen. Ferner sind die Bauvorhaben durch eine Straßenabwicklungszeichnung zu ergänzen, in der die Gebäude der benachbarten Grundstücke mit Erdgeschossfußbodenhöhe eingezeichnet sind.

 

2.      Regenwasserbewirtschaftung

          Zur Retention des anfallenden Niederschlagswassers wird der Bau von ökologischen Entwässerungssystemen (Zisternen, Dachbegrünung) empfohlen.

 

3.      Bei der Verwendung von Brauchwasser aus Regenwasserzisternen für die Gartenbewässerung, die WC-Spülung und den Betrieb der Waschmaschine ist für das Brauchwasser ein von der Trinkwasserversorgung vollkommen getrenntes Leitungssystem zu installieren.

 

4.      Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sind nur im Sinne der "Verordnung des Umweltministeriums über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen und über Fachbetriebe (Anlagenverordnung-VawS)" in der jeweils geltenden Fassung zulässig.

 

5.      Aktiver Emissions- und Immissionsschutz

          Zur Reduzierung der Immissionsgefährdung soll die Minderung heizungsbedingter Emissionen durch Wahl emissionsarmer Heizsysteme erfolgen: Gasversorgung, aktive und passive Sonnenenergienutzung.

 

          Bei der Wahl von Ölheizungen sollte darauf geachtet werden, dass, bezogen auf das Gebäude, keine größeren Emissionsmengen entstehen, als diese für dasselbe Gebäude bei der Verwendung von Gas als Brennstoff der Fall wäre.

 

6.      Freiflächen- und Begrünungsplan

          Mit den Bauvorlagen ist ein Freiflächen- und Begrünungsplan mit Angaben zu befestigten Flächen und zu Grünflächen einzureichen.


 

F       Verfahrensvermerke

 

 

1.         Planaufstellung durch den Gemeinderat beschlossen                 am  17.06.1999/

                                                                                                                                    16.03.2000

1.1      ortsüblich bekanntgemacht gem.§ 2(1) BauGB im

            Amts- und Mitteilungsblatt "Der Gemeindebote"

            der Gemeinde Wannweil                                                                    vom 22.06.1999/

                                                                                                                                    30.03.2000

 

2.         Bürgeranhörung                                                                               am   10.04.2000

2.1      Bürgerbeteiligung gem. § 3(1) BauGB durch öffentlichen

            Aushang des städtebaulichen Entwurfs    vom 11.04.2000   bis    05.05.2000

 

3.         Beschluss des Bebauungsplanentwurfs durch den

            Gemeinderat                                                                                        am   25.05.2000

3.1      ortsüblich bekanntgemacht im Amts- und Mitteilungsblatt

            "Der Gemeindebote" der Gemeinde Wannweil                               vom 30.05.2000

 

4.         Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

            gem. § 4(1) BauGB                                        vom 20.04.2000          bis   18.05.2000

4.1      Behandlung der eingegangenen Bedenken und An-

            regungen durch den Gemeinderat                                                     am   25.05.2000

 

5.         Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs

            gem. § 3(2) BauGB                                                                             vom 25.05.2000

                                                                                                                  und  vom  20.07.2000

                                                                                                                  und  vom  14.09.2000

                                                                  in der Zeit vom 07.06.2000 bis    06.07.2000

                                                         und   in der Zeit vom 21.08.2000 bis    05.09.2000

                                                         und   in der Zeit vom 27.09.2000 bis    12.10.2000

           

5.1      ortsüblich bekanntgemacht im Amts- und Mitteilungsblatt

            "Der Gemeindebote" der Gemeinde Wannweil                               vom 30.05.2000

                                                                                                                  und   vom 11.08.2000

                                                                                                                  und   vom 19.09.2000

 

5.2             Behandlung der eingegangen Bedenken und Anregungen

durch den Gemeinderat                                                                      am   20.07.2000

durch den Gemeinderat                                                                      am   14.09.2000

durch den Gemeinderat                                                                      am   26.10.2000

 

6.         Beschluss des Bebauungsplans als Satzung gem.

            § 10(1) BauGB durch den Gemeinderat                                           am   26.10.2000

 

7.         Ausgefertigt als Rechtsnorm: Wannweil, den 30.10.2000                 ..........................

                                                                                                                            Bürgermeisterin


 

8.         Anzeige des Bebauungsplans beim Landratsamt

            Reutlingen gem. § 11 (3) BauGB                                                       am   _________

 

9.         Inkrafttreten des Bebauungsplans durch ortsübliche

            Bekanntmachung im Amts- und Mitteilungsblatt

            "Der Gemeindebote" der Gem. Wannweil                                        am   31.10.2000

 

Rösch

Bürgermeisterin